Dededen bir ev kaldı. Sekiz kardeşsiniz. Biri “Satalım, herkes payını alsın” diyor, diğeri “Babamın evini sattırmam” diye karşı çıkıyor. Bir başkası zaten yıllardır o evde oturuyor, öteki şehir dışında ve konuyla hiç ilgilenmiyor. Bir kardeş de zamanında bahçeye kendi parasıyla küçük bir ev yaptırmış. Yıllar geçiyor, ev olduğu yerde duruyor, kardeşler birbirine kızıyor ve sonunda herkes aynı cümleyi kuruyor: “Bir kişi bile istemezse satamayız.”
İşte en büyük yanılgı burada. Bir taşınmaza birlikte malik olmak, ömür boyu birlikte malik kalmak zorunda olduğunuz anlamına gelmiyor. Kural olarak tek bir paydaş dahi ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Yani yedi kardeş “Biz satmıyoruz” derken sekizinci kardeş hukuki yollara başvurabilir. Elbette bu, mahkemenin ertesi gün eve “SATILIK” tabelası astıracağı anlamına gelmiyor. Taşınmazın aynen bölünerek paylaşılması mümkünse bu ihtimal değerlendirilir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
İşin bundan sonrası ise 2026 yılında yapılan önemli bir değişiklik nedeniyle artık daha da ilginç. Eğer taşınmazın bütün malikleri mülkiyeti miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmuyorsa, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılıyor. Başka bir ifadeyle, aileden kalan ev satış aşamasına geldi diye kapı doğrudan yabancılara açılmıyor; önce mirasçılara taşınmazı kendi aralarında tutabilmeleri için bir imkân tanınıyor.
Ancak burada önemli bir ayrıntı var: Bu düzenleme mirasçılara taşınmazı ucuza alma hakkı vermiyor. Mirasçılar arasında yapılacak bu ilk artırmada kanunun öngördüğü özel asgari bedel şartının sağlanması gerekiyor. İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki aşamada üçüncü kişiler de artırmaya katılabiliyor. Dolayısıyla son günlerde zaman zaman söylendiği gibi “Miras kalan taşınmaz artık aile dışından birine satılamaz” şeklinde bir kural yok. Mirasçılara önemli bir öncelik tanındı, ancak taşınmazın mutlaka ailede kalacağına ilişkin bir garanti getirilmedi.
Bir de miras kavgalarının aile toplantılarında pek konuşulmayan başka bir tarafı var. Diyelim ki dededen kalan arsaya kardeşlerden biri yıllar önce kendi cebinden para harcayıp bir ev yaptı. Arsa sekiz kardeşin olabilir. Peki o evin değeri de hiçbir ayrım yapılmadan sekize mi bölünecek?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin geçtiğimiz günlerde Resmî Gazete’de yayımlanan kararı tam da bu noktada önemli. Karara konu olayda ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazın üzerinde paydaşlardan birinin yaptığını belirttiği bir yayla evi bulunuyordu. Yargıtay, gerekli incelemeler yapılmadan arsa ile üzerindeki yapının değerinin birbirine karıştırılamayacağına dikkat çekti. Yapının belirli bir paydaşa ait olduğunun kabul edildiği durumda arsanın ve yapının değerleri ayrı ayrı belirlenmeli, yapının taşınmazın toplam değeri içerisindeki oranı hesaplanmalı ve satış bedeli buna göre paylaştırılmalı.
Dolayısıyla “Tapuda sekizde bir payın var, satış parasının da yalnızca sekizde birini alırsın” demek her olayda hesabı bitirmiyor. Aynı karar bir başka önemli noktayı da hatırlatıyor: Ortaklığın giderilmesi davaları bütün paydaşları ilgilendiriyor. Paydaşlardan biri ölmüşse onun payı ortadan kaybolmuyor; mirasçılarının belirlenerek davaya dahil edilmesi gerekiyor.
Aslında miras kalan taşınmazlarda yıllarca süren tartışmaların önemli bir kısmı aynı yanlış düşünceden çıkıyor: “Herkes anlaşmadan hiçbir şey yapamayız.” Oysa bazen tek bir paydaşın harekete geçmesi yeterli. Bunun tersi de doğru; “Ben davayı açarım, evi sattırırım, para da tapudaki paylara göre bölünür ve mesele biter” düşüncesi de hukuken fazla basit kalıyor.
Taşınmaz bölünebilir mi, üzerinde kimin yaptığı yapılar var, bütün paydaşlar davada mı, satış hangi usulle yapılacak ve artırmaya kimler katılabilecek? Bunların her biri sonucu, hatta sonunda kimin ne kadar para alacağını değiştirebilir.
Bu nedenle yıllardır kullanılmayan bir evin, kimsenin ekmediği bir tarlanın ya da sekiz kardeşin birbirine küsmesine neden olan bir arsanın kaderini aile toplantılarında sıkça kurulan o tek cümleye bağlamamak gerekiyor:
“Bir kişi istemiyor, satamayız.”
Çünkü bazen o bir kişinin “evet” demesine hiç ihtiyaç yoktur.
