Yağmur başladı. Normalde güzel haber. Ama en üst katta oturuyorsanız ve binanın çatısı uzun zamandır su alıyorsa pek sayılmaz. Önce tavanda küçük bir leke belirir, sonra boya kabarır, sıva dökülür. Yöneticiye haber verilir, usta çağrılır, fiyat alınır. Sonra toplantıda o meşhur cümle gelir: “Çok pahalı, yaptıramayız.”

Bir de bunun devamı vardır: “Ben alt katta oturuyorum, çatı beni ilgilendirmiyor.” Tanıdık geldi mi? Bunun bir de “Ben giriş kattayım, asansörü kullanmıyorum.” versiyonu vardır. Oysa ortak giderler, kimin o gün neyi kullanıp kullanmadığına göre paylaştırılan bir restoran hesabı değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre çatılar açıkça ortak yerler arasında sayılmıştır. Üstelik Kanun, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine katılma yükümlülüğü bakımından da oldukça nettir. Kat maliki, “Ben kullanmıyorum.” veya “Benim dairemin buna ihtiyacı yok.” diyerek bu giderlerden kaçınamaz. Kural olarak bu giderlere arsa payı oranında katılmak gerekir. Yani çatının kimi ilgilendirdiğine komşular değil, kanun karar veriyor.

Buraya kadar kolay. Peki herkes çatının ortak olduğunu biliyor ama masraf ortaya çıkınca kimse elini cebine atmak istemiyorsa ne olacak? Asıl mesele de burada başlıyor.

Kat malikleri kurulunda onarımın kabul edilmemiş olması, her durumda konunun kapandığı anlamına gelmez. Ortak yerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmesi halinde, gerekli onarımın projeye ve tekniğine uygun biçimde yapılması için diğer kat maliklerinin rızası aranmaz. Yargıtay da çatı ve dış cepheden su sızan bir uyuşmazlıkta, gerekli onarım giderlerinin kat maliklerinden arsa payları oranında toplanması ve onarımın yaptırılması gerektiği yönünde karar vermiştir.

Peki çatınız akıyor, siz söylüyorsunuz ama apartman hâlâ hiçbir şey yapmıyorsa?

Öncelikle durumu belgeleyin. Yöneticiyle ve diğer kat malikleriyle yapılan yazışmaları, varsa kat malikleri kurulu kararlarını, çatının ve dairenizde oluşan hasarın fotoğraf ve videolarını saklayın. Sorunun kaynağı veya yapılması gereken onarım tartışmalıysa mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılması da gündeme gelebilir. Böylece “Çatı gerçekten akıyor mu?”, “Onarım zorunlu mu?”, “Ne yapılması gerekiyor?” gibi tartışmalar teknik olarak ortaya konulabilir. Yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde ise Sulh Hukuk Mahkemesinden hâkimin müdahalesinin istenmesi mümkündür. Nitekim Yargıtay'ın önüne gelen benzer uyuşmazlıklarda da bilirkişi incelemesiyle çatının durumu ve gerekli onarım bedelinin belirlenmesi üzerinde durulmaktadır.

Ama diğer uca da savrulmayalım. “Çatı ortak alan, o hâlde ben istediğim tadilatı yaptırır, faturayı da komşulara gönderirim.” sonucu da doğru değil. Yapılacak işin gerçekten zorunlu bir bakım ve onarım olması, yapının onaylı projesine ve tekniğine uygun şekilde gerçekleştirilmesi önem taşıyor. Yargıtay da çatı onarımlarında bu ayrıma özellikle dikkat ediyor.

Kısacası yağmur yalnızca sizin tavanınızdan içeri giriyor olabilir. Bu, çatıyı yalnızca sizin sorununuz hâline getirmez. Kat malikleri toplantısında “hayır” denilmiş olması da akan bir çatının altında yaşamaya mahkûm olduğunuz anlamına gelmez.

Çatı ortaksa, sorumluluk da ortaktır.