Bir ev kiraya verildiğinde doğal olarak kira sözleşmesinde adı yazan kişinin o evde oturması beklenir. Peki kiracı evlenip evden ayrılır, babası ve ağabeyi aynı evde yaşamaya devam ederse ne olur? Ev sahibi, “Ben evimi bu kişilere kiralamadım.” diyerek tahliye isteyebilir mi?
İlk bakışta cevap oldukça basit görünüyor. Sözleşme kiracıyla yapılmış, kiracı artık evde yaşamıyor ve evde sözleşmenin tarafı olmayan kişiler oturuyor. O halde ev sahibinin tahliye istemesi de son derece doğal. Ancak kira hukukunda bazen sonucu değiştiren şey, bugün neye itiraz ettiğinizden çok, yıllardır neye itiraz etmediğiniz olabiliyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne gelen olay da tam olarak böyle. Kiracı evlendikten sonra kiraladığı evden ayrılıyor, babası ve ağabeyi ise evde oturmaya devam ediyor. Ev sahibi bu durumu biliyor ancak hemen bir itirazda bulunmuyor. Birkaç ay değil, yaklaşık dört yıl boyunca bu kullanım devam ediyor. Sonrasında ise evin sözleşmeye aykırı şekilde başkaları tarafından kullanıldığı gerekçesiyle tahliye isteniyor.
Dosyada önemli hale gelen nokta, kiracının evden ayrılmış olmasından ziyade ev sahibinin dört yıl boyunca buna sessiz kalması oluyor. Yargıtay da değerlendirmesinde bu sessizliği göz ardı etmiyor. Ev sahibinin durumu bildiği halde uzun süre itiraz etmemesi, evde kalan kişilerin kullanımına rıza gösterdiğinin kabulünde etkili oluyor. Başka bir ifadeyle, yıllarca bildiğiniz ve itiraz etmediğiniz bir durumu, daha sonra sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle tahliye sebebi olarak ileri sürmeniz her zaman beklediğiniz sonucu doğurmayabilir.
Tam burada önemli bir parantez açmak gerekiyor. Bu karar, kiracı evden çıktıktan sonra ailesinin otomatik olarak kiracı haline geldiği anlamına gelmiyor. Kiracının da “Nasıl olsa ev sahibi ses çıkarmıyor.” diyerek kiralananı dilediği kişiye bırakabileceği gibi bir sonuç yok. Sözleşmeye aykırı kullanım gerçekten tahliye sebebi olabilir. Fakat ev sahibinin bu aykırılığı ne zaman öğrendiği ve öğrendikten sonra nasıl davrandığı da en az aykırılığın kendisi kadar önemli hale gelebilir.
Aslında kararın günlük hayatta karşılığı oldukça geniş. Ev sahibi kiracının kardeşinin, anne veya babasının, hatta başka bir kişinin eve yerleştiğini biliyor ve yıllarca kira ilişkisini bu şekilde sürdürüyor olabilir. Kiralar düzenli şekilde alınmaya devam ediyor, kullanım biliniyor ve hiçbir itirazda bulunulmuyor. Yıllar sonra taraflar arasında başka bir problem çıktığında, uzun zamandır bilinen bu durum bir anda tahliye gerekçesi olarak ileri sürülebiliyor. İşte böyle bir noktada mahkeme yalnızca kira sözleşmesini önüne koyup isimleri karşılaştırmıyor; tarafların o güne kadar nasıl davrandığına da bakıyor.
Bu nedenle ev sahipleri açısından asıl mesele, sözleşmeye aykırı olduğunu düşündükleri bir durum ortaya çıktığında bunu görmezden gelmemek. Bugün sorun etmediğiniz ve yıllarca devam etmesine izin verdiğiniz bir kullanım biçiminin, ihtiyaç duyduğunuz anda hazır bir tahliye gerekçesine dönüşeceğini düşünmek doğru olmayabilir. Uzun süreli sessizlik, somut olayın şartlarına göre o kullanıma rıza gösterildiği yönünde değerlendirilebilir.
Kiracılar açısından da kararın diğer tarafını unutmamak gerekiyor. Ev sahibinin bir süre ses çıkarmaması, sözleşmenin artık hiçbir öneminin kalmadığı veya evin istenilen kişiye bırakılabileceği anlamına gelmez. Ne kadar süre sessiz kalındığı, ev sahibinin durumu gerçekten bilip bilmediği, kimlerin evde kaldığı ve kira ilişkisinin bu dönemde nasıl devam ettiği her dosyada ayrıca incelenir.
Yargıtayın bu kararı bu yüzden önemli. Çünkü kira sözleşmelerinde tarafların haklarını yalnızca imza attıkları kağıt belirlemiyor. O sözleşme yıllar boyunca uygulanırken gösterdikleri davranışlar da bir gün uyuşmazlık çıktığında dosyanın en önemli parçalarından biri haline gelebiliyor.
Ev sahibi açısından çıkarılacak sonuç ise oldukça basit: Sözleşmeye aykırı olduğunu düşündüğünüz bir durum varsa yıllarca bekleyip sonra harekete geçmek yerine, hukuki durumunuzu zamanında belirleyin. Çünkü bazen mahkemede asıl cevaplanması gereken soru “Kiracı bunu yapabilir miydi?” değil, “Madem buna karşıydınız, neden yıllarca ses çıkarmadınız?” oluyor.
