Türkiye’de ev alım satımı yapılırken sık duyulan bir cümle vardır:
— Beş milyona anlaştık ama tapuda iki milyon yazalım, vergiden kurtulalım.
Bu cümle o kadar yaygındır ki, neredeyse satışın doğal bir parçası sanılır. Oysa bu küçük kurnazlık, ileride başa büyük dert açabilecek bir hatadır.
Önce işin vergisel boyutu: Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır. Oran %4’tür; bunun %2’si alıcıdan, %2’si satıcıdan alınır. Beş milyonluk evi iki milyon gösterirseniz, eksik harç ödemiş olursunuz. Devlet bu farkı bir gün mutlaka faiziyle ve cezasıyla sizden ister. “Kim fark edecek?” diye düşünmeyin; fark edilir. Çünkü devletin kayıt sistemi unutmaz. Tapu bedelleri, rayiç değerler ve banka hareketleri karşılaştırıldığında düşük gösterilen rakam er ya da geç ortaya çıkar.
Vergi cezası bir yana, asıl tehlike hak kaybıdır. Diyelim boşanma oldu, mal paylaşımı yapılacak. Hakim tapuya bakar; orada iki milyon yazıyorsa hesap da ona göre yapılır. Siz aslında beş milyonluk malı paylaşırken, üç milyonluk hak havada uçar. Aynı şey mirasta da yaşanır. Çocuklar arasında paylaşım yapılırken düşük değer, birini kayırır, diğerini mağdur eder.
Alıcı–satıcı arasındaki riskler de büyüktür. Alıcı beş milyon ödemiştir ama tapuda iki milyon yazıyordur. Gün gelir araları bozulur, iş mahkemeye taşınır. Alıcı “fazlasını verdim” der; fakat ispat yükü onun sırtına biner. Banka dekontu yoksa iş daha da zorlaşır. Dekont varsa bu kez devlet o dekonta erişir; haklılığınızı kanıtlarken aynı anda vergi ve harç eksikliğiniz de ortaya çıkar. Yani kurtulmak istediğiniz yük, bir gün iki katıyla önünüze gelir.
Bir de işin satıcı tarafı var. Ev alırken genelde eve bakarız, satıcının geçmişine bakmayız. Oysa satıcı hakkında ileride dava açılabilir. Bir tapu iptali ya da tescil düzeltme davası kazanılırsa, siz beş milyon ödemiş olsanız bile tapuda yazılı olan iki milyon dikkate alınabilir. Bu durumda evinizi geri vermek zorunda kalır, cebinizden çıkan fazlayı geri almak için yıllarca uğraşabilirsiniz.
Üstelik düşük bedel yazmak yalnızca boşanma veya mirasta sorun çıkarmaz. Banka kredisiyle ev aldıysanız, ekspertiz raporu gerçek değeri ortaya koyar. Tapuda düşük gösterilen bedel, bankanın gözünde güvensizlik yaratır; kredi çıkmaz ya da eksik çıkar. Aile içi satışlarda da risk vardır. Baba, oğluna düşük bedelle ev devreder; diğer çocuklar “miras hakkımız çiğnendi” diyerek dava açar. Yargı çoğu zaman tapudaki rakamı esas alır, aile içinde dahi huzur bozulur.
Peki hata yapan tamamen çaresiz mi? Değil. Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi “pişmanlık ve ıslah” imkânı tanır. Yani eksik beyanınızı siz gönüllü olarak bildirirseniz; gecikme faizi ödersiniz ama en azından cezadan kurtulursunuz. Önemli not: Bu yol, idare tespit etmeden önce başvurulursa işe yarar; yoksa pişmanlık hükümlerinden yararlanamazsınız.
Unutmayın, Maliye vergisel açıdan beş yıl geriye dönük inceleme yapabilir. Ama bu sadece vergi ve harç için geçerlidir. Miras, boşanma ya da tapu iptali gibi davalarda ise yıllar sonra bile tapudaki düşük bedel karşınıza çıkabilir.
Yargıtay’ın tavrı nettir: Tapuda yazan bedel resmi kayıt olarak esas alınır. Gerçek bedeli ispat etmek mümkün olabilir ama uzun, yorucu ve masraflı bir dava süreci sizi bekler. Üstelik her zaman istediğiniz sonucu da garanti etmez.
Vergiden kaçmak için düşük bedel yazmak, kısa vadede kâr gibi görünür. Oysa çoğu zaman, pahalıya patlayan bir zarardan ibarettir.
Dikkat edin: Tapuda indirdiğiniz rakam, yarın hem hakkınızdan hem paranızdan eder.
