Kapı çalıyor. Karşınızda tanımadığınız biri. Elinde tapu fotokopisiyle gülümseyerek şunu söylüyor: “Ben bu evin yeni sahibiyim. Önümüzdeki ay taşınacağım. Siz de toparlanırsınız artık, değil mi?” Şaşırıyorsunuz. Sinirleniyorsunuz. İçten içe de panikliyorsunuz. Ve o anda, pek çok kiracı gibi siz de aynı şeyi düşünüyorsunuz: “Herhalde çıkmak zorundayım.” Ancak değilsiniz.
Ev satıldı diye kiracı hemen çıkarılamaz. Kira sözleşmeniz varsa – noter onaylı olması gerekmez – bu sözleşme yeni ev sahibi için de geçerlidir. Yani sizi, eviyle birlikte devralır. Sözleşme hâlâ geçerli, siz hâlâ kiracısınız.
Eğer sözleşmeniz süresizse, yeni malik tapuyu aldıktan altı ay sonra tahliye davası açabilir. Sözleşme süreliyse (örneğin bir yıllık gibi), o sürenin bitmesini beklemeden sizi çıkaramaz. Önce sözleşmenin süresi sona ermeli, sonra işlem yapılmalıdır.
Yeni malik gerçekten o evde kendisi oturacaksa ya da yakın bir akrabasını yerleştirecekse, tapuyu aldıktan sonraki bir ay içinde yazılı ihtar göndermesi gerekir. Ardından, sözleşme süresi sona erdiğinde, en geç bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu sürelerden biri bile eksikse, dava hakkı düşer. Uygulamada en sık yapılan hata, bu sürelere dikkat edilmemesidir.
Hakim yalnızca “Oturacağım” denmesine değil, davranışlara da bakar. Kiracı çıktıktan hemen sonra ev ilana veriliyorsa ya da başka birine kiralanıyorsa, bu durum samimiyetin sorgulanmasına yol açar. Bu nedenle, hukuk yalnızca beyana değil, niyeti gösteren eylemlere de bakar.
Bir diğer önemli konu ise tahliye taahhütnamesidir. Yani kiracının kendi el yazısıyla belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt ettiği belge. Bu taahhüt, kira sözleşmesinden sonra ve baskı olmadan verildiyse geçerlidir. Ancak sözleşmeden önce alınmışsa, tarih içermiyorsa ya da “vermezsem evi kiralayamam” gibi bir baskı altında imzalanmışsa, geçersiz sayılır. Bu tür belgeler çoğu zaman ev sahibine avantaj değil, mahkemelik bir süreç getirir.
Ev satıldığında bazı kiracılar, “Yeni maliki tanımam, kira da ödemem” gibi bir refleks gösterebiliyor. Oysa bu yaklaşım sizi haksız duruma düşürebilir. Yeni malik kendini tanıttıysa ve banka bilgilerini ilettiyse, kira ödemeye devam etmek gerekir. Aksi hâlde, düzenli ödeme yapan bir kiracı bile kısa sürede “temerrüde düşen kiracı” konumuna düşebilir. Haklıyken haksız duruma düşmemek için bu detaya dikkat edilmelidir.
Kira artışı konusunda da bilinmesi gerekenler var. Yeni malik, mevcut sözleşmeye aynen uymak zorundadır. Eğer sözleşmede kira artış oranı açıkça yazıyorsa, bu oran bağlayıcıdır. Yazmıyorsa ve sözleşme beş yılı doldurmamışsa yalnızca TÜFE oranında artış yapılabilir. Beş yıl dolduğunda ise ev sahibi emsal kira bedeline göre yeni bir bedel belirlenmesini talep edebilir. Ancak bu da bir süreçtir; kiracının hemen çıkması gerekmez.
Unutmayın: Ev satılsa da kira sözleşmeniz hâlâ ayaktadır. Ve o sözleşme, sizi yalnızca dört duvarın değil, hukukun da koruması altına alır. Tapu güçlü olabilir ama bazen bir kira sözleşmesi ondan da sağlamdır. Hazırlıklı olan panik yapmaz; haklarını bilen yerinden edilmez.
Yeni ev sahibi geldiğinde kapınızı açın, kendinden emin bir gülümsemeyle şöyle deyin: “Hoş geldiniz. Elinizde tapunuz olabilir; ama benim de geçerli bir sözleşmem var. Buyurun, bir kahve ikram edeyim :)”
Emel Meltem TAN Avukat & Hukuk Müşaviri
