Arsaların müteahhide verilerek, bunun karşılığında daire ve dükkan alınması uygulamada çok karşılaşılan bir olaydır. Bu şekilde alınan daire ve dükkanların satışındaki durumu, vergi yasaları açısından kısaca incelemeye çalışacağız.
Katma Değer Vergisi açısından durum şöyledir: Teslim edilen arsa bir ticari işletmeye ait değilse, bu teslim de KDV söz konusu değildir. Ticari işletmeye dahil ise, bu teslim KDV ye tabidir. Müteahhidin; arsa karşılığı teslim ettiği daire-dükkanlar ise, KDV?ye tabidir. Katma Değer Vergisi mükellefiyeti, teslimi yapanın kimliği ile ilgilidir. Teslimi yapan, bu işinden dolayı KDV mükellefi ise, yaptığı teslim (arsa-bina) KDV?ye tabidir.
Gelir Vergisi açısından durum; Arsa karşılığı teslim alınan daire-dükkanların, iskan tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde, ?Değer Artışından Kaynaklanan Gelir Vergisi? doğabilmektedir. Bu kelimeden anlaşılacağı gibi; bazı durumlarda vergi doğmakta, bazı durumlarda ise vergi doğmamaktadır. Şimdi, bu konuyu biraz açmaya çalışacağız.
Arsanın edinilme şekli, vergileme açısından önemlidir. Arsa, maliklere ivazsız olarak (veraset-hibe gibi) geçmiş ise, teslim alınan daire-dükkanların satışında Değer Artışından kaynaklanan Gelir Vergisi söz konusu değildir. Arsa, müteahhide teslim eden tarafından önceden başkasından satın alınmışsa, arsa karşılığı alınan daire-dükkanların satışında Değer Artışından kaynaklanan Gelir Vergisi söz konusu olabilmektedir.
Genel olarak; Gayrimenkullerin gerçek kişilerce alınıp satılmasında, iki tarih arasındaki süre beş yılı geçerse, vergi söz konusu değildir. Alış tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa, alış satış arasındaki fark gelir vergisine tabidir. Bu fark, (2009 dönemi için) 7.600 TL.nin altında ise yine vergi yoktur. Üzerinde ise, bu rakam düşülerek aradaki fark üzerinden vergi ödenecektir. Bu bilgiler; alım-satım işleminin çok sık yapılmaması halinde geçerlidir. Alım-satım sayısı, bu işin ticaretinin yapıldığı kanısını uyandırırsa, hem ticari kazanç olarak gelir vergisi, hem de katma değer vergisi doğması söz konusudur.
Kat karşılığı arsa teslim edilerek edinilen daire-dükkanların satışında süre, iskanın (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındığı tarihte başlamaktadır. Arsanın çok eski tarihte satın alınmış olması bu durumda önem arzetmemektedir. Kat karşılığı arsa verilmesi işlemini idare ?trampa? olarak kabul etmektedir. Bu trampa işleminde; arsanın binaya dönüşmesi, şekil değiştirme sayıldığından, arsanın alınış tarihi değil, iskanın alınış tarihi başlangıç olarak kabul edilmektedir.
Satış işlemi, iskan alınmadan önce yapılırsa durum ne olacaktır? Nasıl müteahhit inşaatı devam eden bir yapıyı inşaat aşamasında satabiliyorsa, aynı şekilde arsa sahibi de inşaat halinde olup ta kendisine düşecek olan yerleri satabilir. Bu durumda, değer artışından kaynaklanan gelir vergisi doğup doğmayacağı hususunda, mevzuatta açık bir hüküm yoktur. Mevzuatta açık hüküm olmayınca, kaynak olarak bu konudaki içtihatlara bakarız. Danıştay, bu durumdaki satışları, arsa satışı olarak kabul etmekte ve beş yıllık sürenin arsanın alış tarihinden başlaması yönünde kararlar vermektedir.
Bilindiği gibi; Gelir Vergisi Beyannamesi 1-25 Mart tarihlerinde verilmektedir. Beyanname verilmesi aşamasında hata yapılmaması amacıyla, dört haftadır aydınlatma amaçlı olarak yazmaktayız. Bu yazılar genel konulardır. Sizlerin özel konularını ise en iyi şekilde mali müşaviriniz bilir. Lütfen, mali müşavirinizle görüşerek, vergi kapsamında olabilecek bütün işlemlerinizi ona anlatın. Anlatılmayan bir konu kalmasın. Aksi halde, ileride kötü sürprizlerle karşılaşabilirsiniz.
Vergi haftasının içinde bulunmaktayız. Bu vesile ile, vergi haftasını kutluyorum. Vergi haftası ile ilgili çalışmaları memnuniyetle izliyorum. Mesleği ?vergi? ile ilgili olan herkese başarılar diliyorum.